东莞房价真的降了吗?

    一段时间以来,有“行业标杆”之称的万科集团,突然在全国范围内掀起一场全线降价的大风暴,该集团的领跌,更引发地产界人士的一片骂声。作为行业领袖,万科此举让本来不明朗的中国楼市演变得更加扑朔迷离。

    这让人不得不联想到东莞的楼市。上周就有传闻说万科运河项目出现降价迹象,最便宜的单位仅为每平方米5000多元。不仅是万科,运河板块似乎都在积极调整价格。那么,东莞的房价是否真的如传言所说、公众所盼的那样降了呢?记者对此进行了调查。

    实施优惠促销是商家惯用的手法。对时下低迷的楼市来说,这种促销不但显得必要,更成为开发商竞争卖房的砝码,促销大战有愈演愈烈的趋势。

    就拿运河板块来说,从记者踩盘的情况看,运河板块由于供应量较大,加上位置的特殊性,这个地段的价格走势也最敏感。据万科运河东1号销售人员讲,目前该项目正在进行万客会会员周的活动,从目前还在推的产品中,价格最低的在5000元/平方米上下(不带装修),目前推货的均价为6800元/平方米左右。

    对比去年9月23日万科运河东1号三期丹桂院开盘当日的价格,带精装修均价在7800元/平方米左右,去年6月份和8月份2次开盘的价格则分别为6200元 /平方米和7000元/平方米。显然,9月的价格比6月和8月高了10%,与去年年中的水平持平。此外,除了价格攻势外,在该项目的短信广告中,还打出特推限量会员专属25万元豪礼、购房抽名车等口号。

    不仅是万科,运河沿线的楼盘大多有所动作。有不少项目都推出了夺人眼球的特价单位,还有不少项目出现新的促销花样。在塞纳河畔销售现场,销售员表示目前有特价房单价仅为每平方米5600元,此外,还有包括买两房送5万元、买三房送8万元、买四房送10万元装修款等多种让利促销活动。据景湖湾畔的销售人员介绍,景湖湾畔的定价也进行了重新调整。3月8日新价格就会出来,重新上市的产品价格在每平方米6200—6800元之间,买房就会送10年物业管理费。

    与景湖湾畔一河之隔的宏远江南雅筑二期推出的50平方米小户型,春节前单价超过7000元/平方米的毛坯,节后则赠送2万元的家私家电外加3万元精装修。

    在其他地产板块,有不少项目也在促销上下了功夫,想获得买房者的青睐。南城项目百悦尚城目前两房优惠2万元,三房优惠3万元,四房优惠4万元,宽屏美墅优惠 6万元。一次性购买9.8折,按揭9.9折。还有认购后3日内签约再享受6000元优惠。光大景湖春晓享受9.7折的优惠,外加一个6888元的礼包。位于大岭山的金地格林上院则在团购方面做文章,凡同一企业团购(最少2人)在原有折扣基础上再打9.6折。

    促销真能拉低房价?

    就这样,貌似轰轰烈烈的促销大战已经开始在开发商中间打得不亦乐乎,但消费者是否就会跟着开发商的节奏起舞呢?

    事实刚好相反,就在开发商推出眼花缭乱促销方案的同时,成交量并没有大幅度提升。从春节期间成交创下历史新低可看,消费者并没有随着促销比重的日益加大而埋单成交,这又是为什么呢?

    除了观望的乌云尚未散去之外,这促销的背后真的是在拉低房价吗?记者在运河东1号和塞纳河畔都计算了房价,结果发现,虽然促销力度大,但是单价并没有消费者想象的那么低。

    运河东丹桂院7号楼604房的建筑面积是124.7平方米,原价为1141860元。在优惠后,价格为1017692元,单价为每平方米8161元。看似降下了近13万,但单价却还在每平方米8000元以上,就算剔除每平方米900元的精装修,价格也在每平方米7200元,而且该楼层和位置都不是这个楼盘最好的,这跟销售员说的精装均价每平方米6800元相差甚远。

    在塞纳河畔,1栋1单元1003单位的建筑面积是127.21平方米,原总价为898672元,在打了9.8折减去送的装修款8万元,扣后总价为809494元,单价仍为每平方米6363.44元,这跟广告中每平方米5600元的价格在购房者心里仍然形成反差。

    不过,消费者把促销当成降价,似乎对促销的概念还存在偏差。据悉,有些开发商为了应对蓬勃的降价风,在打出折扣的同时,也暗地里先微调总价,再打出一个震撼的折扣价格,使购房者有房价大降的错觉。

    一场未终结的斗争

    楼市走向还不明朗,开发商只能通过一些优惠措施来试探市场底线,消费者在这层迷雾中更多的是选择按兵不动。开发商将有可能会再次探底,用尽各类办法挑逗消费者的刚性需求,也挑战消费者的忍耐力,这有可能是一场“持久战”。

    在采访中,消费者普遍认为开发商虽然降价,但降价还不明显,还没有达到自己的心里价位。还有部分消费者觉得,今年还可能出现新政策,还不应该在此时入市。在政策的阻力下,开发商除了打出促销牌吸引购房者眼球外,资金链较为宽松,对资金回笼要求不高的项目则一路死撑。中信凯旋城最后一期的收官之作均价达到了每平方米18000元,虽然目前销售情况不乐观,但并没有传出降价的讯号。

    开发商的死撑和购房者的冷漠形成了两个强大的对立阵营,在这场斗争中,到底谁会先打破寂静呢?

    从其他城市的情况看,专家们给出了一个缓和的论断,房价不是在降,而是在稳步调整。那些趁着去年大热时期被哄抬的房价逐渐回落,用“回归理想价格”来概括这轮调整最好不过。

    由此看来,房价不是不降,是看在什么地方降以及降多少的问题。消费者不论如何观望,在刚性需求人数逐渐扩大的基础上,出手买房是迟早的事情。问题的关键只在于买房的价格是否合理。

    再看金色华庭,农历新年打出每平方米4680元的震撼价,结果房子两三天内一抢而空,购房者都觉得捡到了大便宜,这更加证明消费者不是没有需求,而是在等开发商先降价。

    看来,跟开发商这场斗争还未取得全面胜利。

    既然能大涨,为啥不能大跌?

    消费者的观望心态成为打击开发商最强有力的武器,但房子真的会出现购房者希望的大跌吗?

    业内人士钟先生表示,现在整个市场形势不应体现在价格上,而是要体现在成交量上。现在价格是下降了,但成交量还在萎缩,而刚性需求却是实际存在的。随着政策的日益明朗化,成交量会逐渐回升。

    随着“90·70”政策的实施,2008年越来越多新推出的商品住宅项目中,紧凑实用的中小户型产品将大大增加,一度大行其道的舒适大户型则会买少见少。 2008年市场将出现两极分化的现象:一方面中小户型项目的价格有望平稳回归,不会出现大幅增长；另一方面,大户型及别墅产品的价格则有可能出现上涨的行情。在楼价回归的道路中,一些以投资为主的楼盘被挤出最多水分,有强大自住需求的楼盘则降幅有限。

    发展商对农历新一年都有预期。从采访的情况看,大多对后市的预期并不特别乐观。因此今年新盘入市的售价将不会出现过高的情况。另一方面,由于地价成本、银行加息等融资成本的影响,价格在市场因素的影响下也不会出现大量跌幅。毕竟开发商是商家,不可能打开门做亏本生意。因此,有人预测,2008年东莞楼市不排除有实力不济的发展商将售价大幅跳水的情况,但大跌不会是主流态势,2008年的楼市将会是个价格平稳回归年。

    值得一提的是,2008年将是大量通过公开出让方式取得土地的项目陆续完工并推出市场的一年。由于已经知道该地块的拿地成本,公众也就能比较容易地推算出它的销售价格以及发展商的利润有多少,从而使得整个商品住宅的价格透明度大大增加。既然成本摆在那里,房价凭什么高得离谱呢?

    商品房,似乎是一种以消费者承受能力为定价依据的商品。而消费者的承受能力,又往往以不吃不喝多少年的总收入为计算依据。换句话说,消费者能拿出多少钱,房地产似乎就准备吞下多少钱。如此一来,该行业交易双方形同水火互不信任就不难理解了。(南方日报)